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存量房时代来临 木门企业机遇在哪?

2019-02-15 10:26:08 责任编辑: 李娟 浏览数:

在房地产“不景气”声音下,木门行业人的心里也多多少少有了点儿阴影——房子建得少,装修自然少,买门的自然少——木门行业好日子也到头喽。其实,事情远没有那么悲观。

存量房时代来临 木门企业机遇在哪?

在房地产“不景气”声音下,木门行业人的心里也多多少少有了点儿阴影——房子建得少,装修自然少,买门的自然少——木门行业好日子也到头喽。其实,事情远没有那么悲观。

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一是房地产是不是真有那么“不景气”?从某种程度上讲,中国的房地产是经历了一段非理性化的发展的,也就是“过热”的阶段。结果是房子脱离“住”的本质成为一种投资对象,房地产的不健康发展成了影响社会稳定的潜在因素之一。在这种情况下,“房住不炒”的方向引导和相关政策措施的出台是必然的。

不过,这些引导和措施,只是为房地产的“过热”适度降温,并非扼制。近日更是提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”的要求。回归理性、健康发展的房地产行业,同样会为木门行业带来市场。而且,如果能够在为房地产降温过程中实现房价的稳中有降,对木门行业而言,反而是机遇——老百姓手里有余钱才有能力消费。

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第二点是本文的重点,就是木门行业针对的并不只是“增量房”,还有量更大的“存量房”。

什么是存量房

一直以来,存量房的概念并不统一。有的指尾房,有的指空置房,有的指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。还有的说法是,存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块,都是未使用过的住宅或非住宅。

还有一种对存量房的定义是相对于“增量房”而言的。所谓“增量房”,是指房地产开发商投资新建造的商品房。非增量房即存量房,所以存量房指的就是市场上已经存在的商品房。一般是二手房,也包括空置房。本文采用这一定义。

其实对于木门行业而言,只有以工程用门为主的企业才会受到增量房多少的影响,以零售为主的木门企业,更多的受到存量房的影响。就是说,对于这些企业而言,房子建得再多,有人买入才会有装修,有装修才会有买门需求。所以从这个意义上讲,在房子并非“供不应求”的情况下,木门行业要关注的不是房地产行业的冷热,不是新建房子多不多,而是有人住的房子,有多少装修需求。

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二十年弹指一挥间,还清贷款后的消费潮就在眼前

“供了一年房贷了,感觉好累的。被房子附属了,不敢去做一些需要尝试的东西。害怕下个月没钱还房贷。”网上这类透着无奈和无力的倾诉,大概能够代表一大批身背房贷者的感受与心声。

我们无意也无力吐槽中国的高房价,但我们可以反过来体会一下还完最后一笔房贷的心情——那种轻松,想必只有用“只可意会不可言传”才会准确。而就是这样一个轻松的群体,正在向我们走来。

为了了解这个存量市场有多大,我们有必要了解一下中国的房贷发展史。

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1997,房贷的真正发展起点

1980年,***提倡个人建房买房,并首次提出了“买房可以分期付款”。这被认为是住房贷款制度的起源。之后,虽然1987年-1988年有中国人民建设银行成为主要承办住房建设金融业务的专业银行,烟台、蚌埠住房储蓄银行成立,中国人民银行相继批准中国建设银行、中国工商银行成立房地产信贷部等一系列举措,但贷款条件非常严格。其中一条是“必须要有住房存款才能贷款”。1995年,中国人民银行发布《商业银行自营住房贷款管理办法》也明确规定,申请住房贷款须先有存款,存款金额不少于房价款的30%,存款期限在半年以上;贷款期限最长10年;实行抵押担保+保证担保的双重担保。

这些条件制约及中国人原有的“借钱消费可耻”观念影响,1997年之前,个人房贷业务都极其冷淡,银行个贷部一个月也没有几单业务。

直到1997年,央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》,不再要求双重担保,没有明确规定存款期限;规定贷款比例最高限额是房价的70%,贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始,商品房和个人住房贷款开始被普通百姓所接受。

1998年前后,“福利分房”停止,没有搭上“末班车”的人只好认命,掏钱购买商品房。据统计,到2000年的时候,个人消费就已经占到了全国房地产消费总量的70%以上。全国房地产个人贷款也一路增长。1997年尚不足200亿元,2001年即达到了6600多亿元,增长30余倍。

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若将1997-2001年期间视为“第一批”个人房贷用户,以当时最长贷款20年计算,现在这个时段,正是这批最早的贷款买房者逐渐还清贷款的时间节点。而对于装修而言,通常10年就因过时或陈旧“看着不顺眼”,20年则基本是“装修使用寿命”。所以,还清房贷一身轻松又恰逢房屋原有装修的过时与老化,首先让家焕然一新,是大多数人的第一想法。

如此看来,我们正站在存量房二次或三次装修的起点阶段。

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存量房二次装修期将接续不断

再来看接下来的数据:根据历年央行公布的报告显示,2007年个人住房贷款余额3万亿元; 2008年个人住房贷款余额2.98万亿元;2009年末个人购房贷款余额4.76万亿元;2010年末个人购房贷款余额6.2万亿……

相关报道显示,2009年和2010年,这2年的贷款余额超过过去的12年。据此推算,2010年之前,中国个人房贷数额总量在20万亿左右。

再往后,2011年末个人购房贷款余额7.1万亿元;2012年末个人购房贷款余额8.1万亿元(个人住房7.5万亿);2013年末个人购房贷款余额9.8万亿元(个人住房9万亿) ……2017年,房贷个人欠款余额已经超过21.1万亿。

也就是说,当房地产用蓬勃发展的增量房养育木门行业20年后迎来调整期的时候,它20年前种下的市场又开始在木门行业面前一层层盛开,并将持续不断。

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看到这些,木门行业还担心什么呢?抓紧做好品质,做好服务,做好口碑,做好品牌,迎接市场,才是要干的事。

(文章来源:搜门网-公众号,侵删)

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