“五一”房企销售超预期，楼市真要逆转？

2022年以来，全国已有超百城放松了调控。4月随着系列重大会议的召开，供需两端调控放松政策出台的速度明显加快，即便是五一期间，地方政 府也未停止发布调控放松措施，公开渠道中“楼市逆转”、“楼市拐点”之类的措词回归视野。

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但从2022年五一假期期间房企的销售表现也能印证，现阶段政策效果尚未显现，市场整体偏弱，销售情况虽较前几周有所好转，但同比降幅仍较大。

为更好地洞悉市场变化，亿翰智库对多家房企就2022年五一假期期间的表现情况进行了调研。

以下是本文的主要结论：

1、企业单周业绩环比显著提升，但同比降幅仍较大；

2、华东、华南、中西部（重庆、成都）总体好于其他地区，一线和核心二三线城市远好于其他城市；

3、此次业绩的环比改善主要得益于前期积压需求的释放，但之前的政策叠加此轮疫情的影响仍未完全结束，尚看不到整体好转。

一、市场表现

受疫情反复、市场信心仍未改善等多方面影响，五一假期市场的活跃度仍然不高。虽然政策环境已明显改善，企业也纷纷押宝“五一”、推出了力度较大的营销活动，推动了前期积攒的部分需求的释放，带动这一阶段房企销售业绩的环比增长，但整体来看，与去年比较数据仍然较为惨淡，城市、板块间的分化进一步加剧。

1、整体来看，多家房企表示业绩完成情况好于预期。

业绩环比的良好主要是由于4月疫情超预期影响下，楼市进一步降温，导致预期本就不高，五一期间的成交相较去年仍处于绝对低位。

2、分区域和城市来看，华东、华南、中西部（重庆、成都）总体好于其他地区，前期强调控的城市政策的松动带动了需求释放。

华东：城市基本面支撑下，市场具有较大的韧性，即便受这一轮疫情影响较大，企业也反馈华东是表现较好的区域。其中，上海作为这一轮疫情的核心城市，这一阶段受到了较大影响，部分在上海重仓的企业业绩出现了较大降幅；江苏在4月迎来了密集的调控放松，城市、板块间的差异进一步提升，前期调控各方面一直未见松动的无锡随着这一轮政策的放松和疫情的解封，城区优质板块的项目去化流速提升，但江阴等县城或非城区优质板块的表现仍然低迷。

华南：阶段内加大了调控放松的力度，因此受这一轮疫情影响较小的广州、佛山、珠海等城市假期期间市场表现较好，也支撑了在这些区域重点布局的房企如海伦堡等的销售改善；而主要在调控仍未放松、且受疫情影响较大的深圳布局的房企业绩表现则相对一般，尤其是改善需求仍受到较为严格的限制。

中西部：中西部城市中，武汉目前仍未有政策出台，市场预期不足，房企也反馈表示假期期间来电来访并没有提升；成渝阶段内加大了营销力度，出现一成首付、83折优惠、最高1.5%的补贴等，叠加4月发布的新政，带动了短期内成交情况的好转，但热销项目也主要位于优质板块，市场整体热度尚未改善。

二、市场趋势

4月，＊＊＊会议定调，支持“各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”，结合4月初央行和银＊＊＊联合召开的“金融支持实体经济座谈会”，房地产的定性正逐步从“类金融”向“实体经济”转变，行业政策优化空间已经打开，且正不断扩大，更多城市将加快落地更大力度的调控放松政策，同时利好购房者和房企两大主体。

但考虑到“需求萎缩”是此轮房地产困境的根源之一，同时市场信心的恢复很难一蹴而就，即便郑州等城市重提“棚改货币化”，但在居民杠杆率高企以及城市更新新政的双重限制下，市场也很难像2015年那一轮周期一样有显著改善，短期内市场整体仍将在底部震荡，仅少数基本面良好的核心城市、核心板块能保持较好的热度。

调研结果也表明企业当前仍是比较审慎的，后续的市场变化还有待继续观察，投资拿地态度并未随着五一销售的小幅回升而有所改善，多家房企表示二季度将继续暂停拿地，这或将进一步推动地方出台更大力度、更综合的利好措施，以缓解财政压力。

（文章来源：亿翰智库，侵删）