首套房贷利率下限再调整，有何影响？释放怎样信号？

人民银行、银＊＊＊9月29日晚间发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。但二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这是金融监管部门今年以来第二次下调首套房贷利率下限。今年5月，央行、银＊＊＊发布通知，将购买普通自住房的首套商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

央行表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

上海金融与发展实验室主任曾刚亦认为，相关政策的放松有助于促进房地产市场的合理需求进一步释放，从而让房地产市场持续趋稳、化解潜在风险，这对带动我国经济增长、稳定宏观经济大盘都有非常积极的作用。

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23个城市符合放宽首套房贷利率下限条件

金融监管部门此次放宽首套房贷利率下限，仅针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据易居研究院智库中心统计，目前符合上述标准的城市有23个，其中二线城市有8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳；三四线城市有15个，包括泉州、温州、北海、包头等。

“今年三季度尤其是7-8月份房地产市场行情较为疲软，颇受高层关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次央行政策出台符合预期，也是＊＊＊两次常务会议提及“一城一策运用好信贷等政策工具”后，央行做出的力度较大的政策表态。

东方金诚高级研究员冯琳认为，这是继“保交楼”措施在房地产供给端发力后，政策面在需求端支持楼市回暖的新举措。这在推动楼市回暖的同时，也体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，如果继续降低，的确可降低购房者置业成本，持续降息是落实＊＊＊“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，主要是抓住稳增长关键窗口期，出台阶段性、差别化稳楼市增量政策，在风险可控情况下，因城施策，适度放宽房贷利率空间，降低刚需购房成本，促进楼市需求回暖。

招联金融首席研究员董希淼亦表示，在居民住房消费需求不振、房地产市场走弱的情况下，调整首套房贷利率下限具有重要性和紧迫性，或将产生三个作用：一是在坚持房住不炒的前提下，稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递稳定信心、稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

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部分城市首套房贷利率有望降至4.1%以下

根据《通知》要求，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银＊＊＊派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

严跃进认为，相关政策出台，可让银行的自＊＊增大。他预计，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，这有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

据统计，央行、银＊＊＊自今年5月下调了首套商业性个人住房贷款利率下限之后，全国已有超过80城将首套房贷利率下调至下限的4.1%。

一位银行业内研究人士分析认为，预计未来部分地区首套房贷利率会降至4.1%以下，甚至有望降至4%以下。当前，房抵贷、普惠小微等领域的利率在3.5%到3.85%，对这些城市首套房贷利率或具有参考价值。

冯琳亦认为，后续视房地产市场运行情况而定，不排除这一举措会扩大至更多城市，或单独下调二套房房贷利率下限的可能。同时，冯琳预计，四季度5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。这将是四季度稳增长、控风险的一个重要着力点。

张大伟还认为，整体看，房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大。预计未来还会有烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策出台，同时，市场亦期待二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率下调的政策。

此外，植信研究院首席经济学家连平在其发布的研报中指出，展望四季度，预计房地产政策将维持相对宽松的基调。住房金融环境将逐步回暖，房贷利率仍有小幅下调的空间。总体来看，结合去年基数偏低以及季节性特征，预计四季度房地 产投资可能止跌企稳。

中银研究亦认为，随着全国多地采取了放松限购、降低首付比例等措施支持刚性等需求，加之银行信贷审批和发放贷款速度加快，预计四季度房地产业相关融资需求将有所回暖，信贷增速有望逐步趋稳。

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