三四年后,中国房地产或将现大调整

木门的商场中,大家都在关注房地产,这个有关直接关系的链条,近期有不少人出来发言,都对房地产抱着种种的猜想.陶冬，瑞信董事总经理、美国犹他大学博士、亚洲区首席经济分析师,看下他眼中的市场:

美元进人中期上升轨迹

美元进入中期上升轨迹，海外资金涌入美国房地产市场是个大趋势。从目前来看，美元已经上升了一段时间，而我们更多地把它当作是欧洲债务危机引发的资金涌向避险天堂的表现。而许多结构性的改革也被欧债危机所掩盖。实际上，美国的生产力已经明显提高，美国制造业工人工资在过去的十年降了10%，而德国制造业工人工资在过去以美元计算，升了接近40%。

g7(即西方七国集团，包括美、英、法、德、意、加、日) 国家中，美国制造业的机会增长明显快过其他国家，制造业回流已经成为美国经济的一个旋律。+

与此同时，我们还可以看到，由于美国贸易逆差，石油价格也出现了明显的回落。如果把石油进口抹去，美国的贸易逆差几乎减少一半。这意味着什么?意味着其他国家收到的美元数量开始减少，海外美元将出现短缺。所以，海外资金涌入美国房地产市场是个太趋势。美国今天的房价很便宜，几乎便宜到我们这们这一代人一辈子才会遇到的一次的机会。

这种资金的绩入使得美元汇率进一步上扬。今后几年，美国将进入美元中期上扬轨迹，风险资产、大宗商品、能源、农产品等行业将会直接受益。

经济增长偏低可能持续三至五年

改革开放几年来，中国曾经经历过三次超高速增长周期。每一次都有一到两个超级因素 的拉动。在刚刚结束的持续五年的双位数增长期间，有两大超级因素，一个是中国加入wto，另―个是房地产业。但是，站在今天这个时间节点，我还不到一个新的超级因素。

在超高速增长中间,也曾经有过几次偏低增长期。而这些偏低增长期往锋伴隨着经济结构的转型，持续时间不是三个月、六个月，它很可能持续三年、五年。

在我看来，现在的中国恰好刚刚踏入了一个新的偏低增长期。目前，出口拉动型的增长模式已: 经无以为继，信贷扩张型的增长模式已经软弱无力。在弱增长周期背后是一个弱的信贷周期，弱的出口周期，弱的房地产周期，弱的中小企业周期。这种局耐能要维持几年。

房地产最坏的时候或巳过去

房地产成交量在过去几个月明显上升，不仅仅是成交量上升，价格也开始蠢蠢欲动。我们认为房地产金业今年最坏的时候已经迸去，多数企业的现金流在今后不会出现太的问题。今后12个月，房地产价格取决于两个“板”

第一个板是为房地产市场设立的“天花板、北京今年对房地产的底线是：1.价格不能涨限购令不能松。在这两个条件之下，北京可以容忍一定程度的地方剌激。

中国的宏观政策、货币政策已经陷入了流动性陷阱。虽然政府推出了许多政策，但对经济的拉动效应并不明显。财政政策可以说的天花乱坠，但是执行基础设施投资的地方政府却因缺少资金而无法执行，今天管理中国经济很重要、最有效的政策其实是那个讲不得的政策--房地产政策。

北京不需要出政策，以静制动就是政策。北京对于地方房地产政策的容忍程度取决于每个月的经济数字。这是北京为房地产市场设立的“天花板”。

第二个板是地方政府的“地板”。地方政府没有一个愿意本地房价下跌，他们会采取各种各样 的措施来避免。在这种情况下，各地房价基本上都有一个浮动的范围。实际上，价格的上涨比报出来的要高。地方政府在闷声中发大财 。

中屋房价有没有泡沫?我认为有。今关土海房价已经接近曰本东京的房价水平，而上海的收入只有东京的1/5。再比如海南岛，如果能把海南所有库存房子按照今天的房价卖出去，再把开发商在海南囤积的18万亩的土地全部建成房子，那么，海南岛收上来的钱足够买下著名小岛一曼哈顿。如果这都不叫泡抹，那什么才能叫泡沫?

但是有泡沫不代表明天泡沫就会破灭。中国房地产市场泡沫破灭需要三大诱因：

1.货币环境正常化必须坚持下去;

2.中国贸易顺差要大幅度减少，这已经开始了，但是需要一定时间;

3.美国第三轮量化宽松政策(qe.3)需要推出，这也是早晚的事，但不是今天就做。

把这三个要素加在一起，我认为，三四年后，中国房地产会出现一次比现在大得多的调整。