聚焦丨住宅装修市场的2019年盘点与2020年前瞻

2019年的住宅装修市场仍然处于寒冬，在此年节更替之际对过去的2019年的市场做一次盘点以及对2020年的市场做一下展望。为了方便分析，我们将住宅装修划分为家装（2C）和精装（2B）两部分，具体来看：

2C的家装可以分为一手房（商品住宅、保障房）毛坯房市场，二手房交易类装修改造市场，以及非交易的老房翻新市场。决定这三个细分市场规模的核心因素分别为新房毛坯房竣工面积、二手房交易量和老房改造量。

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2B的精装即批量装修市场，主要为一手房中的精装修商品住宅，以及全装修保障房。

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2019年住宅装修重要数据盘点

1.家装市场

一手房中，商品住宅、保障房的竣工面积均出现明显下滑，而且由于住宅竣工到交房还需要半年或更久的时间。2019年商品住宅、保障房交房量分别可达590万套、623万套左右。

但受政策影响，毛坯房比例持续下降，供给量持续萎缩。而且，业主在收房后选择半年至一年内装修的比例大致在60-85%，因此一手房进入家装市场的时间相比竣工时间会滞后半年甚至一年以上。2019年商品住宅、保障房的家装量预计在360-380万套、440-460万套左右。

二手房交易量受调控政策影响，自2016年开始呈现下滑态势，2018年成交量在420万套左右，与2017年基本持平，暂缓了下降势头。2019年，二手房市场在部分地区行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，一季度从底部回暖；但三月份之后需求开始显现疲态，上半年二手房交易量同比增长3%左右；进入三季度，挂牌房源量也逐渐回落，二手房市场成交明显遇冷，全年交易量可能相比2018年略有下滑。此外，二手房交易之后部分可能只是局部改造，重新装修比例如果在20-30%之间，2019年装修量预计在80-115万套左右。

根据国家统计局的数据，截止2016年，我国城镇住宅建筑面积为290.2亿平米。其中2004年之前竣工的住房面积在180-200亿平米，相当于2.6-2.9亿套均为使用超过15年、进入翻新改造周期的老房。据奥维云网（AVC）估计，老房翻新率预计会维持在1.5-2%范围内。因此2019年老房翻新面积预计在430-510万套左右。

2.精装市场

近年来政策持续推动，精装修商品住宅、全装修保障房的交房规模持续提升。据奥维云网（AVC）数据，2019年交房占比分别为185-215万套、160-180万套。

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2020年住宅装修数据前瞻

1.整体市场数据前瞻

1)住宅装修规模将于2020年突破2万亿元

2019年住宅供给量总计可达1768万户左右，同比下降2.4%。由于毛坯商品住宅供给持续下滑，预计2020年供给规模还会略低于2019年。

图1 住宅装修量

数据来源：奥维云网（AVC）

2019年住宅装修产值超过1.98万亿元，同比提升2.7%。精装修市场规模持续提升，成为主要驱动力，预计2020年住宅装修产值将提升超过4个百分点，产值规模突破2万亿元。

2)精装占比提升快，翻新房市场产值将超过毛坯房

从住宅装修量的结构来看，精装商品住宅占比提升最为显著，2019年可超过11%，2020年可超过15%，推动整个批量装修市场占比接近25%。而毛坯商品住宅市场的比重持续下降，2019年预计为20.5%，2020年将低于16%。老房及二手房翻新市场2019年合计占比达33%，2020年将小幅攀升。

图2 住宅装修量结构

数据来源：奥维云网（AVC）

从住宅装修市场的产值结构来看，2019年精装修及全装修占比合计可超过17%，2020年可超过21%。而毛坯商品住宅市场的比重持续下降，2019年预计略低于23%，2020年可降至17.6%，毛坯房市场在2020年也将低于37%。老房及二手房翻新市场在2019年合计占比超过40%，2020年将超过42%，从而超过毛坯房市场产值规模。

图3 住宅装修市场产值结构

数据来源：奥维云网（AVC）评估推总

2.家装市场规模前瞻

1)家装市场规模

2019年家装市场装修量预计可接近1400万户，同比下降8.1%，相比2018年降幅略有收窄。预计2020年家装市场装修量还将缩减，只是降幅会进一步缩减至-5.7%。

图4 家装市场规模

数据来源：奥维云网（AVC）

2019年家装产值超过1.64万亿元，同比下降3.0%。预计2020年产值还将会有小幅下降。

图5 家装市场产值

数据来源：奥维云网（AVC）

2)家装市场均价

2019年家装市场单位面积均价超过1086元/平米，同比增长4.5%。均价提升主要源于整装占比提升，以及人工材料成本的提升，带动客单价增长。预计这种增长还将延续至2020年。

图6 家装均价

数据来源：奥维云网（AVC）

3)家装市场结构

从家装市场装修量的结构来看，毛坯商品住宅占比持续下降，2019年已经降至26%，2020年家装市场占比可能跌至21%。老房翻新市场的装修量增长最为显著，2019年占比接近35%，2020年有望接近38%。

图7 家装市场装修量结构

数据来源：奥维云网（AVC）

从家装市场的产值结构来看，老房翻新的市场比重最大，2019年已经突破40%，2020年还将突破44%。而毛坯商品住宅市场的比重在2019年降至27.7%，2020年可降至22%。

图8 家装市场产值结构

数据来源：奥维云网（AVC）

3.精装市场规模前瞻

1)精装市场规模

2019年精装市场装修量预计可超过370万户，同比增长27.2%。预计2020年精装交房增长率还将有所放缓，装修量将突破450万户。

图9 精装市场装修量

数据来源：奥维云网（AVC）

2019年精装市场产值将达3386亿元，同比增长38.6%。预计2020年产值有望突破4400亿元。

图10 精装市场产值

数据来源：奥维云网（AVC）

2)精装市场结构

从精装市场装修量的结构来看，精装商品住宅占比持续快速提升，2019年交房量接近200万套，市场占比接近54%；预计2020年精装交房规模还将延续快速增长的势头，市场占比有望接近61%。未来随着地方政府资金压力减缓，保障房比重还有可能重新提升。

图11 精装修市场装修量结构

数据来源：奥维云网（AVC）

从精装市场的产值结构来看，精装商品住宅的装修产值比重更大，2019年已经接近64%，2020年有望突破70%。

图12 精装修市场产值结构

数据来源：奥维云网（AVC）

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小结

中国住宅装修行业正在经历一场冰与火的变革。在政策、经济、开发商等多重因素影响下，2B的精装市场快速发展，未来前景广阔，代表增量的新房市场流量逐步被房地产企业收入囊中，未能进入房地产企业搭建的以精装房为核心的供应链体系的企业将在面临更加激烈的竞争和行业的洗牌；而2C的家装市场面临前端的压力，毛坯房供给快速下滑。虽然，目前各线城市之间市场在存量房比例、成交占比方面存在分化，但是随着时间推移中国逐步进入存量房市场的城市过渡期，老房、二手房翻新将成为主流。东易日盛陈辉认为“中国存量房是一个天文数字，现在是一个过渡阶段，我们目前在一线城市存量房装修占比60%多”。家装企业需及时调整、积极应对，以存量房作为主战场，探索出适合存量房市场的能力方能度过寒冬，持续生存。 

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