直播2014门业年会：钟彬分享对房地产形势的判断

主持人：今天我们有幸邀请到这样一位专家学者，他将用自己的丰富学识和前瞻智慧，为我们分享新知，传道授业接获，有请全国工商联房地产商会秘书长钟彬为我们做精彩演讲。

钟彬：非常高兴今天受传喜的邀请跟大家一起分享关于房地产目前的环境和趋势。因为传喜和我都是我们工商联行业商会里面最早的，十几年前就在一起，所以我也是见证了家居商会十年的发展，非常高兴今天的商会做的这么好，为行业也做了很多的贡献。今天我代表商会跟大家一起分享关于商会对房地产形势的判断，今天一些内容也是我们商会最新的研究，希望和大家分享。

今天有三个方面，一个是对当前形势的分析，第二个是三中全会与房地产行业发展新环境，第三个是房地产企业与发展新趋势。

第一个，我们发现调控完全和中国经济联系在一起，有人说中国房地产捆绑了中国的经济，如果从中国经济来说，决定了中国房地产业的发展更为准确，我们看到整个宏观经济涨幅在回落，从10.4%到7.8%，GDP的增长一直在趋缓，现在CPI一直在增加。

房地产去年的景气指数是97.21，高于去年，地价涨幅在增加，开发完成的投资增速在增加，商品房价格的增幅却在回落。我们看到固定资产和房地产的投资现在是趋于一致的。08年金融危机的时候房地产投资跳崖，后续我们的情况很好，快速的反弹。所以这个情况来讲，房地产投资和固定资产我们希望是和谐的关系。

这个表很能说明问题，这个表其实在看今年的一二月，2012年开始到现在，整个趋势是什么呢，是我们的商品房销售额的增速77.6%到现在的26.3%，我们的商品房销售面积增长49.5%到17.3%，我们看到整个房地产的销售面积和销售额虽然在增长，但是增幅全面趋缓。

我们会看到房价涨幅也是如此，2013年一二月是18.8%，到12月是7.7%，和去年中国GDP的增长完全一致。我们从08年到2013年，因为房地产商会一直做行业研究，到现在11年我们做了中国房地产市场的报告，我们从08年把六年的报告做了一个分享，我们会看到投资，金融贷款，销售面积、销售额，平均房价以及房价涨幅，我们看到房价涨幅20.3%，我们看那时候的投资额是三万多亿，现在是8万多亿，销售面积从08年到现在翻一番，6.2亿到现在的13亿平米，销售额翻四翻，那时候是两万亿，去年是八万亿。所以这个意义上来讲，房地产这几年其实是非常快速的增长，房地产在这样的风口涨幅这么大。

2013年房地产市场的区域分化非常明显，我们为什么这样说，过去我们讲房地产，你只要进入这个行业就可以盈利，而今天的房地产是结构性的盈利，我们研究发现一个很有趣的现象，房地产市场报告，十年来第一次，在今年的春节前总结的时候，因为每年都是我讲，讲到中国房地产市场有了风险，也是基于我们的一些判断，比如说区域市场分化逐步明显，比如说东中西部的开发增速增长，一线的投资增速增加，二三线下降，不同的物业投资保持平稳，东中西各地区房地产开发企业新开工面积都有所增加，其中一线城市购置土地和商品房开工面积增长最快，东中西部和一二三线城市商品房的销售面积增幅增加，增幅由年初高位逐步回落。

这是2013年新建住房价格北上广深增幅最高，我们看到十个城市，广州第一，120%，是因为广州过去增长幅度都不高，而这一年都在补长，后面是深圳、上海、厦门、北京、沈阳、福州、长沙、桂林。十个城市负增长，第一个就是温州。

我们看到这张表是我们讲的一个观点，我们看到很有意思的东西，2011年1月，67个城市上涨，于是我们开始全面调控，调控的结果是2012年1月，上涨城市为零，持平是两个，剩下的城市全部都是下跌，有没有效果，有效果。我们再看一年，2013年1月，我们看到上涨的城市又回到了66个，持平三个，下降一个，什么意思呢，调控刚刚开始效果非常明显，但是紧接着我们会发现调控政策效率在逐步的下降，最后到了平手然后又拉回来，就说明我们的调控调价格是全面失效的。去年我记得发改委的领导当时来了四个副主任，十四个司长跟我们座谈，我们就谈到你这个调控政策是失效的，是错误的。但是现在我们看到房价上涨的城市越来越低了，虽然在增长，但是增长的幅度是在下降的，没有一个政策让你的房价涨幅和房价销售面积涨幅全面的持续的下降。通过市场化的方式，因为我们有时候房地产是政策带来的巨大的刺激效应，凡是政府反对的，我们消费者就认为这是稀缺的，然后去追逐，由于货币不断的增发，物价又上涨，怎么让货币保持增值，全球都是不动产，所以赶紧买房，无形当中催生了我们的高房价。

2014年大家会说，会不会看空，比如说香港楼市下降，杭州出现降价潮，地产大老看轻了今年的楼市，我们看到一月份十大城市住宅价格指数环比平均涨幅0.75%，收窄0.32个百分点，10个城市全部上涨，其中北京涨幅最大，较上月扩大1.70个百分点，涨幅依然在缩小。

我们会看到去年销售总额8.1万亿，是不是我们赚了很多钱，我们销售了8.1万亿，交的土地出让金4.1万亿，房地产税5400亿，建筑营业税4300亿，所得税2850亿，契税3844亿，总共加起来6.42万亿，谁把钱拿走了。

我们不认为房地产行业马上崩盘，跳崖，我们认为房地产正转入盛极以后的平凡阶段。但是影响长期房价的最重要的因素是经济周期，如果下行，首先承担不起的是政府，第二是银行，第三个才是开发商，甚至还有消费者。所以马上崩盘的可能性很小。房地产存在泡沫化趋势，这是我们看到的共识，表明存在虚高的问题，而且货币推动一定是泡沫化。

房地产市场具备软着陆的可能性，如果政府维持既有调控的稳定性，并在市场疲软时对不合理的细节进行微调，那么我们存在软着陆的可能性。

2014年国家提出经济增长7.5%，对于房地产我认为整个要求更高，因为今年二月份我们看到进出口第一次出现了利差，而且在扩大，我们认为是负的，靠什么增长这7.5%，消费，消费我认为不会太好，所以依然还是要靠投资拉动，而投资拉动里面房地产拉动是最大的。但是以后我们会往消费方面走。

影响2014年房地产发展的重要因素有三个，一保持货币信贷及社会融资规模合理增长。2014年稳中求进，改革创新，积极实行稳健的财政政策和货币政策是非常重要的，包括推进利率市场化和人民币的改革。商品房的新增供应链一定会增加，房地产政策将更加注重差别性，全年房价保持基本的平均。三中全会对行业的影响说经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性的作用和更好的发挥政府作用。未来要回到市场这只看不见的手，对我们来讲其实面对的压力很大，应该恢复常态，但是未必就是黄金时间。在****关于全面深化改革若干重大问题里面会直接影响房地产的发展，建立城乡统一的建设用地市场，加快房地产税合理并适时推进改革，研究建立城市住宅政策性金融机构，健全符合国情的住房保障体系。房地产的因素是四大因素，地根，银根，开发商和购房者，前两个是政府，后两个是市场因素，中国房地产只有一个地主就是政府。我们看美国市场都不是这样的，所以我们可以通过市场竞价获得土地，中国不可能。中国的所有土地都是政府的，农村没有，所以为什么要建立推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。我们是把农民的地低价征收，高价卖给开发商，地方政府套利。

要素中土地的平等交换，建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁，入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，并且建立严格的社会保障体系。

银行，关于人民币市场化的汇率形成机制，加快推进利率市场化健全多层次的资本市场体系，这样我的投资也是多元化的。第二是多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重房地产融资多元化，改变以往单一从银行融资的渠道，导入民间社会资金。第三是鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品。房地产企业再融资的渠道应该多元化。第四是推动资本市场双向开放，加快实现人民币资本项目可兑换。

房价与租金。我们谈到这个问题的时候要谈到一个问题，价格形成机制的市场化，怎么才可以政府不干预，多年来政府针对房价调控已经无法形成市场定价。限购限贷限售，限价，价格根本与市场无关，房价要回归要找到多维度的差异化，比如说需求的差异化，自住、改善还是投资，地区的差异化，经济实力不同，城市功能不同都有差异，时期的差异化，影响当期，预期，长期的房价制约因素都不相同。

市场化的房价受制于经济增长的可支付能力和资产价值。所以我们认为房价一定要回到国际上认可的两个标准，一个是房价收入与租金售价比来定房价，如果以房价收入比来看，北京很多人买不起房子，但是为什么还可以卖掉，租售比来看，租金倒推房价，看到这个租金支撑不了房价，为什么还会买。我们看到有房地产资金在美国发行，我们一定是以当期的价格作为我们的价格预判，不做以后的预期来看。未来一定是通过这两个指数确定我们的房价。

还有一个居民需求和分配的市场化，不容置疑的是目前高房价引起了巨大的贫富差距和分配不公，应该加快房地产税立法并适时推进改革，房地产税和房产税仅一次之差却内涵了立法和改革，所以房地产税是根本上会影响房地产行业，包括我们的出让制度，开发制度，销售制度，你买不买房都有问题，你发现你买得起房子，养不起房子，为什么美国经济那么发达，自有房屋的持有率只有50%，而我们有80%，因为我们每个这个税，这个税出来以后会把我们推高房价的动力降低了，基本没有了。

中国的房地产行业黄金十年有三个原因造成的，第一个招拍挂制度的形成，于是形成了土地市场，第二取消福利分房，于是有了刚需的消费市场，第三，按揭制度的形成有了金融市场，三大市场形成了中国房地产一个非常大的市场，我们发现土地市场以后的过渡形成了土地财政，取消福利分房又不建立保障房，就形成了保障房的缺失，按揭制度的过渡的杠杆化形成了投机。我们认为中国房地产十年黄金时代核心的红利是制度性改革红利，跟开发商的智慧没有关系，跟我们的勤奋也没有关系，你同样的勤奋你到我们的行业会赚的更多，因为我们的行业在风口上。

原来我们北京富力城的价格五六千，现在四五万，中间被谁赚走了，这就是我们行业由于土地行业，金融行业改革以后带来的巨大的空间。

未来的中国房地产会怎么办，我们认为四条路，第一是政府，政府四个方面，你首先政府要调整，新型城镇化下的土地制度改革，经济结构调整下的财税制度改革，惠民生的分配制度改革，民间资本导入的金融制度改革。没有这四个改革，就没有我们短期的变化。

第二行业改革，只有两条，双轨制，既要做市场化，又要保民生，我们希望我们成为中国经济发展的存在体，房地产的改革，企业的改革，也是四个方面，金融化，产业化，精细服务化和广度的国际化。所以未来中国房地产的商业模式是你领先的商业模式下的一个产业红利，我们一定是靠我们的产业红利，靠智慧，靠你的商业模式，靠你的管理。

过去中国房地产是地产金融和产业的结合，现在是金融地产和产业的结合，或者是地产金融和产业的结合，未来是产业金融和地产服务的结合。

我们会看到中国房地产企业商业模式的发展变化，最核心的是什么，我们的房地产核心的就是金融，因为在中国上交所房地产已经排出二类金融，首先是金融，金融属性很强。第二是产业化，房地产商通过资源整合产业整合的方式进入主题性地产，第三个是低碳经济成为中国经济发展的主题，地四是信息化，主要是移动互联网，电子商务对我们行业的变化，这个变化非常深刻，我建议门窗企业去研究，现在整个行业里面有很多的电商盯着行业的规则，将来你们可能看不到伟业，世联，会看到很多的房多多这种网络模式，现在我们房地产商做销售的平台，我们是把房地产，重要企业全部跟集团采购联动，联动以后就有好价格。

第二，我们同时用房地产金融跟销售组合，比如说我们的门窗卖给富力，富力没有给你钱，由金融机构付钱给企业，通过全面的整合服务做这样的平台。目的是什么，就是要通过电商改善我们的整个销售环节，维系我们营销的生态，这几天我们在讨论这个事情，金融化我们做好了，信息化我们也可以做好了，所以电商化是非常重要的趋势。最后就是深度国际化，通过金融方式打通国际通道，使金融机构走出去，富力在美国也有投资，万科在美国也有三个项目，朗诗也有五个项目，我们的大企业在纽约、西雅图，洛杉矶，旧金山都有项目，我去年下半年去了三次，而且我们七个副会长在马来西亚有投，富力还有碧桂园，冯仑，万科都在投，包括欧洲世茂也有投。这些就表明房地产企业是全球的国际化，我们是第一阶段，中国资本和国际结合，所以中国的企业走出去，我们的门窗企业也可以跟房地产企业走出海外。

房地产创新发展的九大趋势。我们讲到服务化、金融化、产业化，第一个是房地产开发商转向服务商，服务是我们这个行业里面非常重要的环节，万科是城市配套服务商，世谈城市进化先行者，绿地谈智慧城市全产业链整合者，必须把服务做好，才可以稳定持续。

产品类型，从单一的消费产品向综合性转变，商业地产、园区地产，养老地产、旅游地产，产业园区都成为我们向经营型和综合性转变，经营多元化可以支持，第二可以带来持续的收益。今天是门窗的会，我们也希望绿色低碳，现在我们房地产商会重要企业全部做绿色低碳，包括方兴，万科、招商、朗诗，只有符合绿色低碳才可以和你成为合作伙伴，如果有绿色的鲜明的标签，合作会更加深入。

第四，营销模式创新不断，互联网思维引领营销突破，我们通过互联网的营销平台和电商平台，颠覆传统的模式。

第五，大规模的兼并收购以及海外的投资不断的加码，今年我们的基金头三个月，所有的骨干都在并购，都是带来资本的整合。走出去的海外的企业我们也做了一些。

养老地产开启了，养老产业我们商会介入很深，我们跟中国老年协会也发布了中国养老住区标准，讲到医院，旅游地产，其实是需要一些特殊的材料，这方面我们的部品企业也可以未雨绸缪，先行进行沟通，比如说养老对很多的要求很高，如果你就是与众不同，我们就会采购你。所以企业怎么变，我们的开发商，我们的消费者也是你们的消费者，甚至我们的开发商就是你们的消费者，所以我们的变化你们应该主动的适应。我今天的演讲就到这里，谢谢大家!

主持人：谢谢钟彬先生精彩演讲。