存量房时代来临 木门企业机遇在哪？

在房地产“不景气”声音下，木门行业人的心里也多多少少有了点儿阴影——房子建得少，装修自然少，买门的自然少——木门行业好日子也到头喽。其实，事情远没有那么悲观。

一是房地产是不是真有那么“不景气”？从某种程度上讲，中国的房地产是经历了一段非理性化的发展的，也就是“过热”的阶段。结果是房子脱离“住”的本质成为一种投资对象，房地产的不健康发展成了影响社会稳定的潜在因素之一。在这种情况下，“房住不炒”的方向引导和相关政策措施的出台是必然的。

不过，这些引导和措施，只是为房地产的“过热”适度降温，并非扼制。近日更是提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”的要求。回归理性、健康发展的房地产行业，同样会为木门行业带来市场。而且，如果能够在为房地产降温过程中实现房价的稳中有降，对木门行业而言，反而是机遇——老百姓手里有余钱才有能力消费。

第二点是本文的重点，就是木门行业针对的并不只是“增量房”，还有量更大的“存量房”。

什么是存量房

一直以来，存量房的概念并不统一。有的指尾房，有的指空置房，有的指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。还有的说法是，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。

还有一种对存量房的定义是相对于“增量房”而言的。所谓“增量房”，是指房地产开发商投资新建造的商品房。非增量房即存量房，所以存量房指的就是市场上已经存在的商品房。一般是二手房，也包括空置房。本文采用这一定义。

其实对于木门行业而言，只有以工程用门为主的企业才会受到增量房多少的影响，以零售为主的木门企业，更多的受到存量房的影响。就是说，对于这些企业而言，房子建得再多，有人买入才会有装修，有装修才会有买门需求。所以从这个意义上讲，在房子并非“供不应求”的情况下，木门行业要关注的不是房地产行业的冷热，不是新建房子多不多，而是有人住的房子，有多少装修需求。

二十年弹指一挥间，还清贷款后的消费潮就在眼前

“供了一年房贷了，感觉好累的。被房子附属了，不敢去做一些需要尝试的东西。害怕下个月没钱还房贷。”网上这类透着无奈和无力的倾诉，大概能够代表一大批身背房贷者的感受与心声。

我们无意也无力吐槽中国的高房价，但我们可以反过来体会一下还完最后一笔房贷的心情——那种轻松，想必只有用“只可意会不可言传”才会准确。而就是这样一个轻松的群体，正在向我们走来。

为了了解这个存量市场有多大，我们有必要了解一下中国的房贷发展史。

1997，房贷的真正发展起点

1980年，＊＊＊提倡个人建房买房，并首次提出了“买房可以分期付款”。这被认为是住房贷款制度的起源。之后，虽然1987年-1988年有中国人民建设银行成为主要承办住房建设金融业务的专业银行，烟台、蚌埠住房储蓄银行成立，中国人民银行相继批准中国建设银行、中国工商银行成立房地产信贷部等一系列举措，但贷款条件非常严格。其中一条是“必须要有住房存款才能贷款”。1995年，中国人民银行发布《商业银行自营住房贷款管理办法》也明确规定，申请住房贷款须先有存款，存款金额不少于房价款的30%，存款期限在半年以上；贷款期限最长10年；实行抵押担保+保证担保的双重担保。

这些条件制约及中国人原有的“借钱消费可耻”观念影响，1997年之前，个人房贷业务都极其冷淡，银行个贷部一个月也没有几单业务。

直到1997年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，不再要求双重担保，没有明确规定存款期限；规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始被普通百姓所接受。

1998年前后，“福利分房”停止，没有搭上“末班车”的人只好认命，掏钱购买商品房。据统计，到2000年的时候，个人消费就已经占到了全国房地产消费总量的70%以上。全国房地产个人贷款也一路增长。1997年尚不足200亿元，2001年即达到了6600多亿元，增长30余倍。

若将1997-2001年期间视为“第一批”个人房贷用户，以当时最长贷款20年计算，现在这个时段，正是这批最早的贷款买房者逐渐还清贷款的时间节点。而对于装修而言，通常10年就因过时或陈旧“看着不顺眼”，20年则基本是“装修使用寿命”。所以，还清房贷一身轻松又恰逢房屋原有装修的过时与老化，首先让家焕然一新，是大多数人的第一想法。

如此看来，我们正站在存量房二次或三次装修的起点阶段。

存量房二次装修期将接续不断

再来看接下来的数据：根据历年央行公布的报告显示，2007年个人住房贷款余额3万亿元； 2008年个人住房贷款余额2.98万亿元；2009年末个人购房贷款余额4.76万亿元；2010年末个人购房贷款余额6.2万亿……

相关报道显示，2009年和2010年，这2年的贷款余额超过过去的12年。据此推算，2010年之前，中国个人房贷数额总量在20万亿左右。

再往后，2011年末个人购房贷款余额7.1万亿元；2012年末个人购房贷款余额8.1万亿元(个人住房7.5万亿)；2013年末个人购房贷款余额9.8万亿元(个人住房9万亿) ……2017年，房贷个人欠款余额已经超过21.1万亿。

也就是说，当房地产用蓬勃发展的增量房养育木门行业20年后迎来调整期的时候，它20年前种下的市场又开始在木门行业面前一层层盛开，并将持续不断。

看到这些，木门行业还担心什么呢？抓紧做好品质，做好服务，做好口碑，做好品牌，迎接市场，才是要干的事。

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