万科的对手已不是地产公司，而是贝壳

沉郁了相当长一段时间的地产圈，在刚过去的周末有了兴奋点，而且不只一个。

一是EDG夺冠的消息刷屏了，地产圈也跟着嗨了一把。

夺冠就送房啊，今天主人家也官宣了，送的房就在广州番禺的珠江未来城。

上面是中介发的朋友圈，里面“房子，任何时候都是第一位”这句，道出真理。

珠江未来城项目占地约30万㎡，属商业地产。现在，珠江未来城已经宣布，楼盘将与EDG电子竞技俱乐部展开全方位的深度合作。

项目计划内部建设专业电竞馆、EDG主题文化街区、五星级电竞酒店等业态。

城市发展、改造最看重的产业这环，有了。有意插柳之下柳成荫，是好事。来看下，珠江未来城的效果图，科技感还是蛮强的↓↓↓

二是万科宣布，万物云启动上市了。

太突然了，这是很多人听到消息的第一反应。

万物云上市这件事，这几年每年万科都会被问及，毕竟碧桂园、恒大、雅居乐等地产公司下的物业都上市了，没理由万科的不上啊。而每回，万科都是一副不急不急的姿态。

万科物业不上市的原因，资深业内人士表示，不外乎两点：

那么，在房地产行业遭遇凛冬之际，万物云现在是调整到位了吗？

01.虎踞房产

估值在1500亿－3000亿之间

11月5日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告称，拟分拆万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）于港交所上市。

公告称：

本次分拆上市有助于突出本公司在空间科技服务领域的发展优势，提高本公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于本公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

本次分拆万物云境外上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

有分析称，参照碧桂园服务等公司，市场给予万物云的估值在1500亿－3000亿之间。此前递表的万达商管，估值达1800亿元。

截至11月8日收盘，碧桂园服务的总市值1749亿港元，与之争锋的万物云一旦上市，市值规模或不相上下。

这意味着，万物云将有望成为郁亮说的另一个“万科”。截止11月8日收盘，万科A的总市值为2128.61亿元（2118.14亿港元）。

据了解，过去十年，包括万科在内的大型开发商着力转型，早就不再仅仅是“开发商”，而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商，甚至深入制造业。

这两年，主业为房地产的集团公司纷纷分拆资产上市，物业、商业分拆成为潮流。

以碧桂园为例，过去五年，公司已分拆教育、物业上市；而恒大，则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。

万科早在6年前，就已提出新业务分拆上市的构想。从营业收入来看，万科物业营收早已过百亿，是比较稳定的现金流模式，具备分拆的可能性，万科物流也已满足分拆上市条件。

但如前所述，说是说了很久，但就是一直不见落地。

2018年年业绩会上，提及上市话题时，郁亮说，“我就不上，我怕资本市场把我们引导坏了。” 希望万科物业达成市值千亿后，再去讨论这个问题。

2019年，他又表示，分拆上市规则或将很快变化，届时万科的估值会更容易些。

今年1月份，市场传出，万物云可能打包“物业+科技”上市。

但在证监会明文规定禁止房地产和主要从事金融、投资类的企业在科创板上市后，万物云打包“物业+科技”上市的消息也不了了之。

到了4月28日，市场再传出万科正在筹备物业管理业务IPO事宜，或筹资20亿美元（128亿人民币）。

而在6月万科召开的2020年股东大会，郁亮回应，“一定会让万物云上市，我们会考虑在未来适当的时候给万物云做上市安排。”

此外，早些时候郁亮在数个场合对于外界问及的物业会否上市，几乎都是反复重申“万物云上市是方向，近期无上市计划”。

那么，对万物云启动上市计划，是否可理解为：时机恰当了呢？

02.虎踞房产

对标贝壳，做城市服务商

“恰逢其时，合伙奋斗。”

11月5日晚间，万物云CEO朱保全在朋友圈分享了8个字。

朱保全认为，万物云定位为空间科技服务，发展重点是“科技”，“未来万物云的竞争对手，是科技公司的下沉。”

郁亮曾公开讲，“如果只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”

郁亮多次强调，万物云不以物业公司的概念上市。很明显，城市服务商才是万物云的定位。

不管是郁亮还是朱保全，均表示过，万科物业要做的是像贝壳那样的平台，而不是一家物业公司。

“未来万物云还会投资一些物业公司，由他们来购买我们的科技服务，这就像贝壳系的德佑。” 朱保全直言。

在今年年初的业绩会上，郁亮表示，贝壳已经定义了它所处的行业，万物云也在定义自己所处的行业。

科技公司的定义，想像空间比物业公司当然要大得多。

基于这点，万科其实做了很多准备。

先是更名。

万物云的前身是万科物业，2020年10月28日，万科物业更名为万物云。万物云的官网是这么介绍自己的：

是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

万物云公司旗下包含“空间（Space）”、“科技（Tech）”、“成长（Grow）”三大业务模块，致力于以科技推动空间服务业的数字化升级。

目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。

可以说，从更名之日起，万物云就在极力强调自身的科技属性，而非物业公司。

二是收并购。

今年以来万物云在收并购市场频频出手。8月，万物云与阳光城旗下物业公司阳光智博进行“换股”，后者获得万物云4.8%股权。

阳光智博主要聚焦于一二线城市，截至2020年末，阳光智博在管总建筑面积3020万平方米，合同总建筑面积为6710万平方米。

一个月后，万物云又将三盛旗下伯恩物业纳入麾下，后者管理面积超7000万平方米，是福建地区管理规模最大的物业企业之一。

规模扩增背后，万物云在不断向外界传递，自己是个平台的信号。就像贝壳收编了大量第三方中介机构那样，万物云也在不断吸纳中小物业企业的加入。

正如朱保全所说，万科物业更名升维为万物云时，就决定了要走平台化、生态化的发展路线。

事实上，物业板块一直是万物多元业务体系中的“香饽饽”，营收规模早就居行业头部水平。

往期财报数据显示，2017-2019年，万科在物业板块实现总营收分别为71.26亿元、97.95亿元、127亿元，复合年增长率21.24%。

2020年年报，万科首次以万物云为主体，披露其物业板块收入。

报告期内，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。

克而瑞榜单显示，2020年万物云在管面积位列行业第一。同期，碧桂园服务营收156亿元、在管面积为5.05亿平方米（包含“三供一业”业务及城市服务）；

雅生活服务(03319.HK)营收100.26亿元、在管面积5.23亿平方米（已计入询顾问及参股公司的在管面积）。

2021年年中，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。

其中，住宅物业、商业物业、智慧城市服务占比分别为55%、30.4%、6.1%，业务类型多元；55%的营收来自于万科集团以外的第三方项目。

截至今年6月末，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，较2019年末增长6.25%。

最新一期的万科三季报，其中并未披露除地产业务以外的其他业务板块营收情况。

但三季报显示，报告期内，万物云武汉远程运营中心已于今年7月1日正式落成并启用，3000多个在管项目实现了线上指挥调度和运营考核。

在今年10月的万科媒体交流会上，朱保全透露，未来，住宅物业增速控制在30%以内，商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。

据悉上述所指仅仅为万物云SPACE板块，尚未包括GROW板块和TECH板块。

03.虎踞房产

是缺钱还是囤钱收购项目？

万物云想做的角色是城市服务商。

不过，从目前城市服务的营收在万物云所占比例看，智慧城市服务收入占比6.1%，社区生活服务收入占比5.4%，实在还是太少，离城市服务商的定位还是有一定距离的。

要拿出更具有科技平台色彩的商业模式和财务构成，还需好好努力才行。

选择这个时候上市，资深业内人士认为原因有三点。

一是，为了保障现金流安全。

10月28日，万科发布三季度报，累计前三季度万科销售大幅下跌，销售面积同比负增长9.8%，销售金额同比负增长2.8%。

如果单看三季度的销售额，更不好看，销售面积同比大跌36.5%，销售额同比大跌27.6%。

前三季度万科归属母公司净利润166.9亿元，同比大跌16%，虽然总营收增长12.4%，但是万科已经陷入了增收不增利的窘境。

单看每个季度的财报，可能更能说明问题，万科一季度归属母公司净利润增长3.55%，二季度是负增长13.35%，三季度跌幅扩大到了23.3%。

面对这样的数据，现在的万科还能自信满满说自己不缺钱吗？当然，万科的财务状况还是安全的，但钱包已经不宽松了。

一般来说，分拆旗下公司上市后，母公司可获得比整体更多的融资，从而现金流压力也会有所减缓。同时，若有效的利用二次融资，在一定程度上会增厚母公司的业绩。

二是，为收购项目提供资金

在地产行业哀鸿遍野的当下，物业成为地产公司出售以回笼资金的有效手段。这个时候，手握强现金流的房企，显然有极大优势。

万物云此时上市，独立融资，既是沙滩上捡鱼的好时机，又能为母公司节省一大笔的现金流，用于收购地产项目，还能为万科提供充沛资金。

三是，上市募资是短时间内获取数十亿无息资本的“捷径”之一。

自去年以来，上市物企超过20家。

其中华润万象生活募资净额超120亿港元；融创服务、金科服务等募资净额超过了50亿港元。

相比之下，万物云上市募资百亿，似乎并不是一件难事。

不仅如此，今年5月，碧桂园服务募资104亿港元，创下物管行业最大金额配股融资纪录。

股权融资将有力补充房企现金，从而拉低负债水平，改善资本结构。

在“三道红线”的监管下，分拆物业上市，仍将是部分房企提升现金流、降低负债水平的重要方式之一。

今天，万科A涨了2.75%，没有一些人预想中的涨停。

万物云后面会怎么走，我们拭目以待。

（图文来源：虎踞房产，侵删）